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万科发力城市更新:激活城市细胞的“生态网”
http://www.cysbgg.tw房讯网2019-11-6 10:16:17
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[提要]天津万科合伙人赵彤表示:“天津作为一个老城,有很多低效资产,将新业务与低效资产结合是未来趋势——淘汰已经不符合时代和用户需求的业态,焕新之后让它重新融入到这个城市。”

  天津万科合伙人赵彤表示:“天津作为一个老城,有很多低效资产,将新业务与低效资产结合是未来趋势——淘汰已经不符合时代和用户需求的业态,焕新之后让它重新融入到这个城市。”在实地考察天津万科广场、万科泊寓水西公园店及怡园长者公寓后,我们对万科的“曼哈顿计划”有了新的理解。

  腾笼换鸟:符合时代与用户需求

  自2016年万科北方区域“ 6+X ”战略提出,城市更新成为了万科重要的战略方向之一,也已经做了很多包括永庆坊、上生新所等?#30340;?#38750;常有影响力的?#23548;?#26696;例。

  一位熟悉万科的权威人士称:“曼哈顿计划的核心,是收购城市核心区的存量物业,不仅在功能上对其进行完善、改造,符合当前市场的标准,更重要的是,在法律?#24066;?#30340;范围对,对于其属性、用途等进行调整,使其更能满足市场的?#23548;市?#35201;。”

  为什么曼哈顿地区能够保持长久的活力?万科的答案是:“提升丰富城市生活场景、品牌力、服务城市的能力,与城市共生长。”

  以此次访学的天津万科广场案例为例。地处城市核心,原项目从以商超和低端服饰小型餐饮为主的业态,在你我身边都有非常多的案例,仅仅2.5万方建筑面积,在互联网购物冲击及大型商超的主力店撤出后,逐渐成为亟待改善的城市死角。在基于对周边用户的调查及天津商业消费市场了解之后,历时191天快速交出的一份答卷。如今,天津万科广场不仅在租金收益较原先有近两倍的提升,同时也成为周边家庭用户和年轻消费者愿意在其中逗留消费的空间。

  差异化定位运营:可控的成本,可“玩”的体验

  在运营服务上,“适度”成为了万科始终的思考。尤其对于“口味叼”的天津人,项目的成功与否,在赵彤总看来,其实是“一个选择的过程”——选择了什么样的产品,选择什么样的配比,才能够满足当地的审美需求和消费力,从而达到平衡。

  在现场我们看到,为了有更加贴近年轻人消费的形象,天津万科广场在设计之初预埋了不少心机——从大尺度改造外立面结构、以猫为主的活化形象的、彩色艺术阶梯场景等等。在场景营造之外,在业态和品牌筛选上也有自己的逻辑和方法论。万科广场相关管理人员表示,天津万科广场的差异化运营主要为两点:

  第一,在发挥区位优势基础上,在前期定位招商上狠下功夫?#27827;上?#30446;体量和周边市场情况定位精品社区商业,进行错位经营,研究辐射人?#33322;?#34892;有针对性的进行体验升级。

  第二,针对社区商业空间小业态单一的痛点,以“平台经济”视角,通过内容和活动运营,不断触达和获取用户需求,从获取到的每月每周的数据调研进行分析,适时调整招商布局,将产品不断的迭代更新和升级。

  在此基础上,“适度”也似的运营有了标尺,让运营管理成本变得更加可控。同样的理念,我们在万科泊寓水西公园店?#26448;苷业劍菏实?#31616;化周边服务,特别强调社交属性,做好符合年轻人“不打扰”又“爱社交”的特点,着重在公区提供生活刚需和社交活动平台的运营,让空间有了“舒适的归属?#23567;薄?/P>

  更新长跑:连接生活方式的“生态网”

  从“三好住宅供应商”到“城市配套服务商?#20445;?#20877;到最新升级的战略定位“城乡建设与生活服务商?#20445;?#19975;科在不断自我更迭。天津属于全国范围内万科各业务线落地比较丰富、有代表性的?#34892;?#22478;市之一。目前万科在天津主要布局有住宅地产、商业地产、长租公寓、养老服务、新市镇开发等九大类业务。万科在天津?#23548;?#30340;多个“城市更新型”项目中,除上述代表性的长租公寓、商业综合体外,也有养老服务、产业办公类业务参与其中。一同构筑了一张链接生活方式的“生态网”。

  万科北方区域副总经理卢冰,近?#36213;?#22825;津首届城市更新发展论?#25104;?#36825;样解读万科城市更新背后的思考逻辑:“我们看曼哈顿地区,面积不大,但是经过长时间发展,业态不断变化,仍然能够保持特别强的活力,其中不仅是金融产业,好的内容起了作用,政府也起了很大的作用。在城市生长中怎么还能保持一种活力,不仅是大家理解的感官上的活力,更多是在物理的空间里,企业所焕发出来的经济活力。我们做的城市更新项目都不是特别大的项目,但是都特别有活力,就好像是一个城市里面一个个比较小的细胞,通过不断的增长,不断的再激活,时间久了达到一定的数量,整个城市就会发生比较大的变化。”

  中国城市化发展现在已经形成了两种发展力量,一是二三线城市,继续按之前的模式发展,二是都市圈模式,类似?#35775;老?#36827;国家。城市更新,不是某一方单独努力,而是在管理者,开发商,资本的力量和科技创新的力量,共同形成的力量来推动城市更新,只有这种规律才能解决城市更新过程?#20889;?#22312;的方方面面问题。这背后,也必将是对于城市更新投资更加长线的考量。高和资本合伙人、城市更新论?#25345;?#24109;苏鑫在近期接受的专访中提到:“城市更新不是房地产,因为传统的房地产是三高的模式,高杠杆、高周转、高回报,那么城市更新的三长,需要更多的长线融资、长产业?#30784;?#38271;期稳定收入。”

来源:腾讯房产

编辑:koko

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